Giới ‘cò đất’ Tết này mất vui… 

Tử Long – VNTB

Cò lùi là cò không tiến. Cò không tiến là tiền không có…

Có ý kiến, một khi lãi suất ngân hàng cao, thị trường bất động sản chết là tất yếu. Để vực dậy thị trường này, lãi suất nhà băng nên lui về 4-5%/ năm, thì dòng tiền đó mới chảy về bất động sản, chớ còn lãi suất 11% trở lên thì người có tiền sẽ đưa vào kênh ngân hàng và người vay mua bất động sản bỏng tay không vay nổi.

Bài học vỡ lòng đơn giản như vậy.

Khủng hoảng thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng có nhiều khó khăn đang chồng chất. Trước hết, nguồn cung của thị trường đã sụt giảm rõ rệt, trong 9 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường giao dịch, tương đương khoảng 20% so với năm 2019, thấp nhất tính từ năm 2015 đến nay.

Theo ông Đính, các cơ cấu sản phẩm của bất động sản cũng đang biểu lộ sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại chúng. Cụ thể là tồn kho trên thị trường chủ yếu đến từ bất động sản cao cấp. Giá bất động sản bị đánh giá cao, không phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Trong khi áp lực áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản cũng đang rất mạnh.

Trong bối cảnh đó, thị trường còn gặp khó khăn lớn về nguồn vốn, từ việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư đang trong tình trạng thiếu vốn, “đói” vốn, khó tiếp cận với các kênh huy động vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, thu tiền sớm của khách hàng.

Theo ông Đính, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản còn đến từ việc thủ tục pháp lý bị vướng, mâu thuẫn. Theo đó, hàng ngàn dự án trên cả nước gần như không được phê duyệt thủ tục đầu tư; đặc biệt là việc phê duyệt giá đất, nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất đang gặp rất nhiều vấn đề do các chính sách bộc lộ các dấu hiệu của sự lạc hậu, chồng chéo.

“Các giao dịch ở thị trường bất động sản đang rất thấp, rất yếu. Các doanh nghiệp gần như không có thanh khoản, doanh thu, nhiều hoạt động phải tạm dừng…; các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ khủng hoảng rất cao”, ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Nhà băng cũng là doanh nghiệp kinh doanh nên cũng không thể lỗ

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, theo thông lệ ngân hàng chỉ là nơi cung cấp vốn lưu động, chủ yếu là vốn ngắn hạn cho nền kinh tế, doanh nghiệp muốn huy động vốn trung, dài hạn thì phải ra thị trường vốn.

Nhưng hiện nay ngân hàng phải gánh toàn bộ của thị trường vốn, hậu quả là cả doanh nghiệp và ngân hàng đều đang mất cân đối nghiêm trọng khi xảy ra tình trạng trái phiếu chưa đến hạn đã phải trả trước hạn.

“Việc phải trả cả trái phiếu chưa đến hạn, buộc doanh nghiệp phải lấy cả nguồn tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí cả vốn vay ngân hàng để trả nợ. Điều này cũng khiến doanh nghiệp nảy ra đề xuất ngân hàng tăng room để bổ sung vốn cho doanh nghiệp”, ông Hùng nói.

Phân tích khó khăn mà các ngân hàng đang đối mặt, Tổng thư ký VNBA cho biết, trong 2 năm Covid, phía Ngân hàng Nhà nước đã ban hành 3 thông tư về tái cơ cấu, giãn hoãn nợ cho doanh nghiệp giúp ngân hàng có thể tiếp tục cho vay và doanh nghiệp có vốn cho sản xuất kinh doanh.

Thế nhưng Ngân hàng Nhà nước không thể kéo dài mãi hoạt động giãn, hoãn nợ, vì ngân hàng cũng không thể có vốn nếu không thu hồi được nợ.

“Mặt bằng lãi suất huy động tăng cao đang kéo theo cho vay cao. Bản thân các tổ chức tín dụng dù đã tiết giảm chi phí hoạt động để lãi suất cho vay tăng chậm hơn lãi suất huy động nhưng ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp nên không thể ‘hy sinh’ mãi được”, ông Hùng nói.

Tổng Thư ký VNBA cho rằng cần quyết liệt hơn nữa trong giải ngân đầu tư công. Bởi theo nhìn nhận của ông Nguyễn Quốc Hùng thì hiện có gần 1 triệu tỷ đồng – tức tương đương với tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến nay, đang gửi tại ngân hàng mà không tiêu được. “Để vậy có thể coi là lãng phí không trong khi các ngân hàng huy động vốn lãi suất cao? Ai chịu trách nhiệm? Làm sao khơi thông nguồn vốn này? phải quyết liệt, phải quy trách nhiệm”, ông Hùng đặt vấn đề.

Ngoài ra, hiện nay cả trung ương và địa phương đều có quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa, với hơn 20 quỹ bảo lãnh tại các tỉnh, thành phố nhưng lại không hoạt động được. Theo đó, ông Hùng cho rằng, cần phải xem xét và khởi động lại hoạt động của các quỹ bảo lãnh, có bảo lãnh, các ngân hàng mói dám cho doanh nghiệp nhỏ và vừa vay.

Đừng sáng nắng, chiều mưa, tối lại bão…

Liên quan sát sườn tới thị trường bất động sản, thị trường vốn, trong đó có ngành ngân hàng được chuyên gia nhận định sẽ đối diện với nhiều thách thức lớn trong năm 2023.

Và trong các giải pháp, điều các doanh nghiệp cần nhất thời điểm hiện nay chính là một chính sách, cơ chế nhất quán, không giật cục, siết chặt của cơ quan quản lý. Đó không phải là chính sách hôm nay đúng, mai sai, rồi có thể ngày kia lại đúng…

Trong một diễn biến liên quan về “sáng nắng – chiều mưa – tối lại bão” trong chính sách, trong ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg về thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng. Tổ phó là ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Tại Quyết định, Thủ tướng yêu cầu tổ công tác làm việc theo chế độ tập thể, đề cao trách nhiệm cá nhân người đứng đầu… để kiến nghị giải pháp giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại một số tỉnh, thành phố./.