Thời kỳ hoàng kim tăng trưởng của lĩnh vực địa ốc đã kết thúc do “bất ổn thể chế”

PGS,TS. Phạm Quý Thọ

Khủng hoảng bất động sản (BĐS) đang xảy ra khi đang có bất ổn thể chế và những bất ngờ ngoài tầm “toàn trị” của Đảng Cộng sản. Trong khi chế độ lung lay trước quốc nạn tham nhũng nghiêm trọng, tha hoá quyền lực mang tính hệ thống, người dân mất phương hướng và xã hội rối loạn, … thì đại dịch COVID-19 xuất hiện và chiến lược Zero – COVID khiến nền kinh tế tê liệt, trong đó lĩnh vực BĐS bị “đóng băng”. Chính sách này đã được bãi bỏ vào nửa cuối của năm 2021, nhưng hậu quả để lại là nặng nề. Đối với lĩnh vực BĐS trong quý 1 năm 2023, theo số liệu của Bộ Xây dựng, có hàng nghìn công ty BĐS phải ngưng hoạt động do khó khăn kéo dài về nguồn vốn, trong đó số dừng hoạt động tăng 61% so với cùng quý năm 2022, số phải giải thể cũng tăng thêm. Doanh số bán BĐS giảm 39% so với cùng kỳ năm trước, hàng chục nghìn lao động mất việc, không có thu nhập… “Cú sốc” này đã ‘góp phần’ làm giảm mức tăng GDP trong quý 1/2023 xuống còn 3,32%. Trước đại dịch COVID-19, tỷ lệ tăng hàng năm hiếm khi thấp dưới 5% và, Chính phủ lo ngại về khủng hoảng địa ốc sẽ kéo dài đà sụt giảm tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới.

Cùng với khu vực kinh tế có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, được coi là trụ cột “ngoại” chiếm trên 20% tổng sản phẩm quốc nội GDP, lĩnh vực bất động sản BĐS (địa ốc) là trụ cột tăng trưởng “nội” có tầm quan trọng, không những chỉ vì nó cùng với một số ngành “ăn theo” chiếm khoảng 15% GDP, tạo ra hàng trăm nghìn việc làm, tăng thu nhập của bộ phận dân cư, làm thay đổi diện mạo đô thị, nông thôn, du lịch và cơ sở hạ tầng khác… mà còn là động lực mạnh mẽ chuyển đổi sang thị trường. Trong giai đoạn đầu của đường lối Đổi mới từ năm 1986 nếu chính sách khoán trong nông nghiệp mở đầu cho việc giải phóng nguồn lực gắn kết lao động và ruộng đất vì lợi ích cuộc sống thiết thực của người nông dân đã tạo ra năng suất nông sản vượt trội, thì phát triển BĐS tạo ra động lực kinh doanh, khát vọng làm giàu, hình thành giới doanh gia năng động, tích tụ tư bản, kích thích hình thành tầng lớp trung lưu… Năm 2006 thị trường chứng khoán Việt Nam ra đời đánh dấu bước chuyển về chất sang thị trường, từ đó hàng năm đã ghi nhận top 100, 200 rồi 500 doanh nghiệp và đại gia triệu phú theo giá trị tài sản chứng khoán… mà trong đó phần lớn trong số họ đã giàu lên nhờ kinh doanh hoặc có liên quan đến BĐS. Nhận định quan trọng cho giai đoạn hoàng kim tăng trưởng BĐS này là quyền tự do được mở rộng, kích thích sáng tạo và sự thịnh vượng sẽ theo sau.

Tuy nhiên, tự do cũng tạo ra những điều ngạc nhiên, những bất ngờ “không đoán định” khiến giới cầm quyền lo lắng, những biểu hiện mặt trái của thị trường, trong đó vô số kiểu trục lợi có thể gây ra nguy cơ tha hoá quyền lực công. Đối với chế độ toàn trị bởi Đảng CS nguy cơ đe doạ sự độc tôn lãnh đạo ngày càng lớn, trong đó sự tha hoá quyền lực hiện hữu và ngày càng nghiêm trọng. Điều tồi tệ đã đến khi xảy ra sai lầm mang tính chất ý thức hệ về chính sách tăng trưởng nóng vội dựa vào các tập đoàn kinh tế Nhà nước đã gây ra những hậu quả nặng nề, làm sụp đổ hệ thống nhà máy, xí nghiệp quốc doanh và đình trệ các dự án có nguồn vốn Nhà nước. Sự điều hành của Chính phủ bị “đổ lỗi” nhưng đã mang lợi ích cho những quan chức được cho “có quyền và gần tiền”. Tầng lớp quan lại “suy thoái”, gia đình và thân hữu trở nên giàu lên nhanh, không chính đáng vì tha hoá quyền lực, phơi bày sự bất công của “chế độ đặc quyền, đặc lợi” vốn là đặc trưng của chế độ tập quyền. “Tự diễn biến” trong nội bộ đã hình thành phe phái, phá vỡ sự thống nhất lãnh đạo độc đảng, bị “lấn át” bởi quyền hành pháp khi nó mang lại lợi ích cho đa số uỷ viên Ban Chấp Hành TƯ. Họ đã “trái ý” Bộ Chính trị về đề nghị kỷ luật ông nguyên Thủ tướng về trách nhiệm điều hành. Hơn thế, trong một cuộc bỏ phiếu tại Quốc hội ông này vẫn được “tín nhiệm cao”… Ông ta chỉ chấp nhận nghỉ hưu về “làm người tử tế” khi nhiệm kỳ Chính phủ kết thúc vào năm 2016.

Phía sau những “lục đục” nội bộ đảng là một “thập kỷ mất mát” mà cả nền kinh tế, mỗi người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu, mà nguyên nhân được Đảng nhận định là “bất ổn kinh tế vĩ mô và thể chế”. Một trong những hậu quả nặng nề là vỡ “bong bóng” BĐS, gây khủng hoảng dây chuyền đến hệ thống tài chính ngân hàng… Dù phần nào do tác động nào đó bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, khởi phát do sụp đổ các ngân hàng Mỹ bởi cho vay thế chấp dưới chuẩn cho lĩnh vực địa ốc, nhưng nguyên nhân chủ quan do sai lầm của Chính phủ trong điều hành kinh tế, trong đó hàng chục tỷ USD để phục hồi kinh tế đã bị lợi dụng đầu cơ vào BĐS. Một kết luận quan trọng nữa ở đây cần được rút ra là những người cộng sản làm cách mạng giành lấy quyền lực nhằm thực hiện “ý chí chung” nhưng đã “thất bại” khi các công cụ kế hoạch hoá tập trung không hiệu quả, và trong điều kiện chuyển đổi sang thị trường quyền lực đã bị tha hoá vì không được kiểm soát hiệu quả, quyền lực tuyệt đối đã bị lợi dụng mang tính hệ thống cho mục đích riêng của các quan chức khi thiếu cơ chế đối trọng và bị giám sát bởi nhân dân.

Trong nửa đầu nhiệm kỳ 2016 – 2021 Đại hội 12 của Đảng CS các chỉ số trên sàn chứng khoán cho thấy dường như lĩnh vực BĐS đã ít nhiều phục hồi. Người ta nói đến sự điều hành bởi “Chính phủ kiến tạo” dưới sự lãnh đạo của Đảng, đặt trọng tâm vào việc cải thiện môi trường kinh doanh và khuyến khích khởi nghiệp. Tuy nhiên, thực tế những gì diễn ra trong, sau đại dịch COVID-19 đến nay, như đã nêu ở trên, cho thấy tình hình kinh tế địa ốc, BĐS đang đối diện với thách thức “mới” liên quan đến khủng hoảng trái phiếu BĐS. Nguồn tiền từ hệ thống tài chính, ngân hàng và người dân, nhà đầu tư đã bị hút vào vòng xoáy ‘hố đen’ BĐS gây rối loạn nền kinh tế trong bối cảnh quốc tế và trong nước phức tạp, biến động nhanh.

Cơn khủng hoảng này lần nữa liên quan đến hai nhiệm kỳ Đại hội 12 và 13 cho thấy nhận định rằng khủng hoảng địa ốc, khởi phát, tích tụ và bùng nổ, có liên quan đến bất ổn thể chế trầm trọng kéo dài là có cơ sở. Từ Đại hội 13 năm 2021 Đảng tăng cường củng cố tổ chức, đẩy mạnh chống tham nhũng, thanh trừng nội bộ. Sự thanh lọc nhân sự được tiến hành thận trọng, đặt “hồng” – phẩm chất trung thành với Đảng, với lý tưởng CS, lên trên “chuyên” – tiêu chuẩn kỹ trị. Hàng chục nghìn quan chức to nhỏ bị kỷ luật đảng hay bị bỏ tù. Các ông nguyên Chủ tịch nước, hai phó thủ tướng, các bộ trưởng… mới đây đã bị loại khỏi guồng máy lãnh đạo vì phải chịu “trách nhiệm chính trị” cho những gì xảy ra đối với cấp dưới trong các đại án “Việt – Á”, “chuyến bay giải cứu”… người ta nói về tình trạng “đóng băng” bộ máy, sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc… đang là nỗi thất vọng và làm giảm niềm tin của dân chúng với chế độ đảng CS. Dư luận đồn đoán về sự không can dự trong các dự án quá khứ của ông đương kim Thủ tướng khi còn giữ chức Bí thư tỉnh và Trưởng ban Tổ chức… và, hơn thế, dõi theo sự điều hành của Chính phủ.

Bất ổn thể chế khiến cho cả nền kinh tế và mỗi người dân phải trả giá đắt khi tăng trưởng sụt giảm, cảnh báo về thời kỳ hoàng kim tăng trưởng nói chung và của lĩnh vực địa ốc nói riêng đang kết thúc. Bài học lớn nhất từ “bất ổn” là kiểm soát quyền lực, nhưng đáng tiếc giải pháp lại chỉ là quyền lực tuyệt đối. Giờ đây, sức ép đảm bảo tính chính danh cho Đảng CS sẽ lớn hơn là phải thúc đẩy kinh tế, trong đó trụ cột “nội” BĐS là ưu tiên với những giải pháp chính sách giảm thiểu tác động từ khủng hoảng để phục hồi. Tuy nhiên, nỗ lực củng cố quyền lực Đảng – Nhà nước hòng kiểm soát “bất ổn” lại đang khiến bộ máy điều hành trì trệ, cản trở cải cách chuyển đổi thị trường, hạn chế tự do triệt tiêu động lực tăng trưởng… Liệu quyền lực tuyệt đối có cứu được khủng hoảng tăng trưởng khi các hoạt động kinh tế và hành vi con người đang chịu đựng và phụ thuộc ngày càng lớn vào nó.