Tín hiệu của sự sụp đổ bất động sản cao cấp?

Chỉ là một chuyện nhỏ, nhưng vụ Công ty Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land), chủ đầu tư dự án cao cấp PetroVietnam Landmark ở Sài Gòn một thời được tuyên truyền là “cháy hàng”, bị buộc phải phá sản mới đây đã phản nghịch các báo cáo “tồn kho bất động sản giảm mạnh” của Bộ Xây dựng hay “triển vọng thị trường bất động sản rất sán lạn” cũng của bộ này, đồng thời phác ra cả một bức tranh u tối của nền kinh tế Việt Nam hiện thời và cả con đường mờ mịt những năm tới.

Từ cái chết của PVC Land

Ngay một tờ báo nhà nước cũng phải dự báo rằng “quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land của Tòa án Nhân dân TP.HCM đã tạo nên một tiền lệ chưa từng xảy ra, có thể sẽ kéo theo làn sóng phá sản, đóng cửa của nhiều doanh nghiệp địa ốc khác trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới”.

Chi tiết đáng chú ý là “nhân thân” của PVC Land: công ty này trực thuộc Tập đoàn Dầu khí quốc gia (PetroVietnam) – tập đoàn được xem là giàu sụ với 35 tỷ USD tài sản và 166 ngàn tỷ đồng tiền mặt gửi ngân hàng chỉ để lấy lãi.

Nhưng việc PVC Land không cầm cự được mà phải tuyên bố phá sản đã cho thấy một sự nứt vỡ ngay trong ngành dầu khí: tập đoàn mẹ, dù vẫn còn dự trữ tài chính, nhưng đã không muốn hoặc không thể cứu được đơn vị thành viên của mình.

Mới đây, tòa án Hà Nội còn xét xử một vụ án tham ô ở PV Land (thuộc “họ” dầu khí) với một chi tiết hết sức đặc biệt: khởi tố ông Trịnh Xuân Thanh về tội “tham ô tài sản” vì ông Thanh có liên quan mật thiết đến công ty này.

Năm 2016 đã chứng kiến một “đặc thù riêng có” của ngành dầu khí Việt Nam: gần hết trong tổng số 39 đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (Petro Vietnam – PVN) bị giảm lợi nhuận hoặc lỗ. Nếu đến cả PetroVietnam – một trong những doanh nghiệp độc quyền chính sách – mà còn khó khăn đến thế thì tình hình đang trở nên bĩ cực đến thế nào.

PVN từng là “cái nôi” sáng giá về quan lộ chính trị. Trước khi trở thành Bộ trưởng Giao thông Vận tải, ông Đinh La Thăng là lãnh đạo cao cấp nhất của PVN trong suốt 6 năm.

Tình hình trở nên khó khăn từ năm 2015 khi giá dầu thế giới bắt đầu sụt từ 100 USD/thùng xuống còn chưa đầy 50 USD/thùng hiện nay. Doanh thu và lợi nhuận của ngành dầu khí Việt Nam cũng vì thế đã giảm mạnh đến 30% hoặc hơn. Báo cáo tài chính năm 2016 của hầu hết các doanh nghiệp ngành dầu khí là một màu đỏ quạch. Lỗ và lỗ.

Sắc đỏ bao phủ các doanh nghiệp thành viên của PVN không chỉ mang ý nghĩa về lỗ lã, mà còn hàm ý đe dọa một số phận chính trị không còn suôn sẻ.

Khác hẳn với thời Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng là lúc PVN được ưu ái tối đa, giờ đây tập đoàn này không còn là “con cưng” nữa. Thậm chí ngược lại, PVN đang trở thành “trọng tâm chống tham nhũng” của những người bên đảng.

Nhiều khả năng trong những ngày tới đây, cựu chủ tịch PVN là Đinh La Thăng – người hiện thời là Bí thư thành ủy TP.HCM – sẽ phải vất vả để đối phó với cuộc điều tra của “trung ương” về quá trình ông Thăng điều hành PVN.

Trong tình cảnh đó, PVC Land phải “tự bơi”. Cho đến lúc không còn “bơi” được nữa.

Đến tử lộ của thị trường cao cấp

Bất chấp việc Bộ Xây dựng “vẽ” ra một tương lai sán lạn về con số tổng giá trị tồn kho bất động sản ở Việt Nam chỉ chưa đầy 30 ngàn tỷ đồng, còn tồn kho bất động sản ở riêng Hà Nội và Sài Gòn chỉ có 11 ngàn tỷ đồng, thực tế là cho đến cuối năm 2016, vẫn còn đến 500 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị đóng băng, chậm tiến độ, trong đó nhiều dự án có tình cảnh thê thảm tương tự PetroVietnam Landmark như dự án Vạn Hưng Phát (quận 8), dự án Kenton Residences (quận 7), Tân Bình Apartment (Tân Bình), Vinaland Tower (Quận 7)…

Nếu Bộ Xây dựng đưa ra con số tồn kho bất động sản để so sánh với năm 2013, thì có thể nhận ra là từ năm 2013 đến nay, chế độ vẫn giữ nguyên não trạng kém minh bạch và ma mị về số liệu kinh tế.

Ngay vào năm 2013 đã phát lộ tính dối trá đậm đặc: trong khi tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ thuộc lĩnh vực bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố vào tháng 5/2013 chỉ là 5,68%, còn vào tháng 8/2013 Bộ Xây dựng lại nêu ra một con số mới về tỉ lệ nợ xấu bất động sản chỉ có 6,5% – tức là có cao hơn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gần 1%, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia lại đưa ra một con số bất ngờ và đột biến về tỷ lệ này lên đến 33-35%.

Có nhiều dấu hiệu cho thấy Bộ Xây dựng đã chỉ tính đến những dự án “bán được” trong một ít dự án được khảo sát, mà hoàn toàn không tính đến 500 dự án bị ngừng triển khai ở TP.HCM và có thể chừng đó dự án ở Hà Nội. Do vậy, lượng tồn kho bất động sản “đẹp” là phải.

Thậm chí ngay cả những dự án “bán được” cũng có một phần được phù phép bởi sự thông đồng giữa các công ty kinh doanh nhà đất: công ty này mua của công ty kia và rao lên rằng “dự án căn hộ đã bán hết”.

Không khí trái ngược giữa các con số báo cáo và con số thực về nợ xấu ở Việt Nam rất dễ làm người ta nhớ lại trường hợp Thái Lan năm 1997. Trước khủng hoảng, tỉ lệ nợ xấu bất động sản tại quốc gia này được báo cáo chỉ có 5%, nhưng đến khi xảy ra khủng hoảng thì tỉ lệ này đã tăng vọt đến 50%, tức gấp đúng 10 lần.

Chính người Anh đã cung cấp cho giới điều hành khuất tất của Việt Nam cái hố đen chênh lệch khủng khiếp đó. Vào đầu năm 2013, John Sheehan – thành viên của tổ chức Giám định bất động sản Hoàng gia Anh (FRICS-Fellows of the Royal Institution of Chartered Surveyors), đã có một chuyến thăm Việt Nam, và đã cung cấp một kinh nghiệm là tỉ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo.

Rõ ràng, các cơ quan như Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước vẫn quyết tâm phong tỏa số liệu nhằm bưng bít một cuộc khủng hoảng bất động sản – ngân hàng rất có thể sẽ xảy ra.

Trong khi đó, nguồn cung vẫn tuôn ra ào ạt. Chỉ riêng ở TP.HCM, năm 2017 sẽ chứng kiến có đến 44 ngàn căn hộ trung và cao cấp “bung hàng”. Nhưng kể từ năm 2011 là thời điểm bất động sản ở Việt Nam “thoái trào”, hiệu suất tiêu thụ và bán buôn căn hộ là rất thấp. Càng “cao” càng chết.

Bất động sản lại đặc trưng cho nợ xấu Việt Nam. Trong tổng số 25 tỷ USD nợ xấu trong hệ thống ngân hàng hiện thời, nợ xấu bất động sản đã chiếm đến 70% hoặc hơn.

Cho tới giờ, ai cũng biết rằng nếu chính phủ và Ngân hàng nhà nước không thể xử lý được nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng, sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản phải “ra đi”, kéo theo sự đổ vỡ của không chỉ một vài mà có thể đến 1/3 số ngân hàng thương mại hiện thời.

Nhưng làm thế nào để xử lý được nợ xấu và nợ xấu bất động sản thì lại đang là chủ đề cực kỳ… bế tắc.

Kết thúc quý đầu năm 2017, trong khi nhiều đại gia bất động sản vẫn tung tiền để “mua” truyền thông nhằm quảng cáo cho trển vọng “bất động sản Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ”, một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản là Công ty TNHH CBRE Việt Nam lại cung cấp một sự thật còn nguyên u ám: thị trường căn hộ bán tại TPHCM khởi đầu quý I/2017 một cách trầm lắng với sự suy giảm số căn hộ chào bán mới và số căn bán được. Số căn bán được suy giảm với chỉ hơn 6.000 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn: Phạm Chí Dũng´blog