Vấn đề sở hữu căn hộ chung cư

Nguyen Ngoc Chu

Vấn đề sở hữu căn hộ chung cư đang dấy lên nhiều lo ngại từ cộng đồng mua căn hộ chung cư. Về mặt lý thuyết, vấn đề này chứa đựng những mâu thuẫn không có lời giải. Bởi nhẽ chung cư được xây dựng trên đất được giao quyền sử dụng 50 năm. Như vậy hết thời hạn giao sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư tự động chấm dứt. Rào cản thứ hai hiện chưa thể vượt qua là Luật đất đai hiện hành chỉ chấp nhận ‘sở hữu toàn dân’ mà không chấp nhận ‘sở hưu tư nhân’ bất cứ dưới hình thức nào. Cho nên các chủ nhân sở hữu căn hộ chung cư không thể sở hữu căn hộ vĩnh viễn. Bởi nếu như vậy, họ là chủ sở hữu vĩnh viễn mảnh đất xây dựng chung cư. Điều này mâu thuẫn với vấn đề đá tảng của Luật đất đai là đất thuộc ‘sở hữu toàn dân’.

Việc kéo dài quyền sử dụng đất cho căn hộ chung cư gắn liền với kéo dài quyền sử dụng đất xây dựng chung cư. Nếu điều này xẩy ra, nó sẽ mâu thuẫn với thời hạn sử dụng đất cho toàn nhân dân trên toàn lãnh thổ. Nó cũng tạo ra lợi thế kiếm lời dễ dàng cho các nhà đầu tư chung cư, nhà ở trên đất được giao. Và nó trực tiếp tạo nên sự không công bằng cho các chủ đầu tư dự án. Nó sẽ khuyến khích dòng tiền đầu tư đổ dồn vào xây dựng nhà ở, mà không khuyến khích dồn tiền cho phát triển sản xuất.

Nhưng giải quyết như thế nào cũng phải dựa trên nguyên tắc bảo vệ quyền lợi và theo hướng có lợi cho người dân. Xuất phát từ quan điểm đó, trong khi chưa chấp nhận ‘sở hữu tư nhân’, thì chọn một giải pháp trung gian. Đó là ấn định quyền sử dụng chung cư trong thời hạn đủ dài, thoả mãn nhu cầu của người dân mua căn hộ chung cư. Thời hạn như vậy là con số 100 năm. 100 năm quyền sở hữu căn hộ chung cư đủ để thoả mãn tính truyền đời cho thế hệ sau, cũng tương xứng với tuổi thọ của các toà nhà được xây dựng kiên cố.

Kéo dài quyền sở hữu căn hộ chung cư 100 năm cần kèm theo các chế tài mới về giao đất xây dựng căn hộ chung cư. Mục đích là để phục vụ cho lợi ích người dân, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, nhưng đồng thời không tạo nên bất công giữa các nhà đầu tư, giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

NGHĨ ĐẾN SỞ HỮU TƯ NHÂN VỚI NHỮNG QUY ĐỊNH HẠN CHẾ

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2023 không đặt vấn đề cho phép ‘sở hữu tư nhân’ dưới bất cứ hình thức nào. Mọi cm2 trên mảnh đất hình chữ S Việt Nam đều là ‘sở hữu toàn dân’. Nhưng cũng đã đến lúc phải nghĩ đến sở hữu tư nhân hạn chế. Dẫu biết rằng đề xuất này chưa được hoan nghênh vào lúc này.

Từ ngàn xưa, ở Việt Nam, đất đai thuộc ‘sở hữu tư nhân’. ‘Sở hữu toàn dân’ chỉ xuất hiện ở miền Bắc (từ vĩ tuyến 17 trở ra) từ sau cải cách ruộng đất năm 1954, và ở miền Nam từ sau 1975. Không bàn đến ưu nhược điểm của ‘sở hữu toàn dân’. Nhưng một điều chắc chắn, là ‘sở hữu tư nhân’ sẽ làm cho việc sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn, và làm cho việc quản lý đất đai đơn giản hơn.

Việc cho các hộ tư nhân được sở hữu vĩnh viễn một lượng hạn chế diện tích đất sẽ có rất nhiều lợi ích. Lượng hạn chế này là bao nhiêu là vấn đề phải thảo luận khi đồng ý về chủ trương. Có thể chưa phải bây giờ mà là trong tương lai. Lượng đất hạn chế thuộc ‘sở hữu tư nhân’ sẽ không ảnh hưởng đến quỹ đất ‘sở hữu toàn dân’ hùng hậu thừa đủ cho ‘đại diện sở hữu toàn dân’ điều phối phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế và bảo vệ tổ quốc. Xin nhắc lại, đây là một đề xuất mang tính gợi ý cho tương lai.

Như đã lưu ý năm đặc điểm (e/, f/, g/, h/, i/) ở trên, Luật đất đai sẽ được liên tục hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước. Mọi đóng góp cho Dự thảo Luật đất đai 2023, dù là gợi ý hay đề xuất, đúng hay chưa đúng, dù được chấp nhận hay để tham khảo – đều đáng trân trọng. Rất cần sự góp ý của các nhà chuyên môn. Nhưng cần hơn nữa là sự tham gia đóng góp ý kiến của số đông nhân dân. Bởi vì Luật đất đai liên quan đến số phận toàn dân.

Trích đoạn bài GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI