Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 2)

nguyenngocgia’s blog

Như trình bày trong phần 1, BĐS tại Việt Nam không thể giải cứu theo phương cách thông thường mang nặng tính kỹ thuật, như: nới room tín dụng hoặc mới đây, Ngân hàng nhà nước bơm 240.000 tỷ đồng ra thị trường để kích cầu [1] và báo Vietnamnet cho biết thêm [2]: “…  Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có văn bản đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn bởi lẽ trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm…”.

Cho đến nay – đã hơn một phần tư thế kỷ – kể từ khi Việt Nam bước vào sân chơi gọi là “hội nhập thế giới” nhưng cung cách quản trị quốc gia nói chung và thị trường BĐS cùng thị trường chứng khoán – trái phiếu nói riêng, vẫn không có nhiều tiến bộ – văn minh mà hầu hết các doanh nghiệp BĐS vẫn nghiêng về chụp giựt, cốt sao thu hồi vốn nhanh – lời càng nhiều càng tốt. Điều này cho thấy, giới kinh doanh BĐS nhìn sản phẩm hàng tỷ đồng, không khác gì hàng tiêu dùng nông sản hay thủ công mỹ nghệ – công nghiệp nhẹ.

BĐS ở Việt Nam không chỉ là bức tranh méo mó, dựa trên một nền văn hóa nông nghiệp lạc hậu – lại học đòi lối sống trưởng giả – vốn vẽ lên cho hầu hết thiên hạ coi cho sướng mắt, mà còn bởi vì không hề phục vụ nhu cầu Ở THẬT cho phần rất lớn dân số tại Việt Nam.

Chịu khó đọc báo trong nước suốt gần 2 tháng qua, giới quan sát dễ dàng nhận thấy, các doanh nghiệp BĐS đang cố gắng làm sao giải quyết hàng tồn kho ắp lẵm hiện nay, với những bài báo nháo nhào “xả hàng – cắt lỗ” [3].  Rất buồn cười và nghịch lý, khi ngay chính các chủ đầu tư  nhìn giá trị của mảnh đất – căn hộ – nhà phố 3-4 tầng cho đến biệt thự, từ vài tỷ bạc đến hàng chục tỷ bạc, không khác hàng gia dụng hay quần áo thời trang và các mặt hàng nông sản để mà “sale-off” (!). Người ta có thể sắm thêm vài mươi bộ quần áo khi giá quá rẻ và trong túi rủng rỉnh tiền nhưng người ta không thể mua một lúc vài mảnh đất – căn hộ – nhà 3-4 tầng cho đến biệt thự, dù cứ tạm cho rằng tiền họ có thừa. Bởi các lý do:

1-Không thể phân thân ra ở.

2-Dù nhỏ vài hecta hay lớn hơn với quy mô vài trăm hecta, trong đó, hàng trăm dãy nhà liền kề hoặc hàng triệu lô đất, cho đến hàng ngàn biệt thự bỏ hoang, tất thảy đều được gọi là “khu dân cư” hoặc “khu đô thị”. Điều đó cắt nghĩa tính chất cộng đồng – yếu tố quan trọng bậc nhứt – các chủ đầu tư đã… bỏ quên. Dù tiền muôn bạc nén, người ta không thể ở trong tòa biệt thự đồ sộ nhưng quanh họ gần như không có bóng người lai vãng. Hiện nay, hầu hết các “khu dân cư”, “khu đô thị” đều hoang phế – hoang tàn, gần như không thấy bóng dáng trường học – bịnh viện – siêu thị – chùa (hay nhà thờ) v.v…, đó chính là lời tố cáo đanh thép cho những cái đầu “nhà quê” học đòi kinh doanh BĐS.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, với giá căn hộ – mảnh đất – căn nhà (hay villa) tại đó rất mắc tiền là điều có thật. Trường học (trong nước và nước ngoài đầu tư) – bịnh viện – siêu thị – cộng viên rộng lớn với các sân chơi thể thao gồm cả hồ bơi, sân quần vợt, sân golf v.v… cho đến các cơ sở Tin Lành đầy ắp cũng có thật. Cư dân tại Phú Mỹ Hưng lại hầu hết là… người nước ngoài. Mô hình của Phú Mỹ Hưng thành công là điều có thật. Nhưng mô hình đó không thể giúp bức tranh toàn cảnh BĐS tại Việt Nam sáng lên, dù tập đoàn CT&D đã vào TP.HCM từ năm 1993!

Trong khi đó, các chủ đầu tư với đầu óc nông cạn – chụp giựt, lại học đòi từ Phú Mỹ Hưng để đem vô áp dụng cho các dự án của họ. Thất bại là điều dễ hiểu. Bởi Phú Mỹ Hưng đầu tư cơ sở hạ tầng – đường sá cùng các loại tiện ích trước khi họ xây hàng ngàn căn hộ – nhà phố – biệt thự… Nghĩa là, những năm đầu tiên, Phú Mỹ Hưng chấp nhận hoang vắng và thậm chí có giai đoạn rất ế ẩm, với nhiều chương trình khuyến mãi.

Mặt khác, Phú Mỹ Hưng chỉ xứng gọi là “RẺO ĐẤT” nhỏ bé, với quy mô không đầy 500 hecta, khi so với hàng ngàn dự án khác tại TP.HCM nói riêng và toàn cõi Việt Nam nói chung. Nó tựa như hột muối, không bõ bèn gì so với cả đại dương BĐS mênh mông.

Đối với thành phần trung lưu và thu nhập thấp, hiện trạng thất nghiệp đang lan rộng, họ còn đang phải đương đầu với bữa cơm – manh quần tấm áo – học phí cho con và nhiều thứ chi phí khác. Thử hỏi, họ còn màng gì lời mời mọc của Hiệp hội BĐS TP.HCM với căn hộ có giá 1,8 tỷ đồng/căn? Trong khi đó, đồng tiền nội tệ luôn luôn mất giá trầm trọng suốt mấy thập niên qua. Chính điều này đã cắt đứt cơ hội mua nhà trả góp cũng như làm tất cả các nhà đầu tư chùn tay bán góp cho người trung lưu và thu nhập, trong một nền kinh tế coi rẻ tất cả các giá trị nội lực và hướng ngoại tràn lan.

Minh họa cho xu thế hướng ngoại tràn lan, chính là thông tin đáng để cho Chính phủ và Bộ Chính trị ĐCSVN giựt mình hơn là vui mừng [4]: “Người Việt chi 3 tỷ đô la mua nhà ở Mỹ”, do báo Vietnamnet đưa tin vào năm 2017.

BĐS tại Việt Nam đang chết đứng, bởi nó không chỉ đơn thuần từ kinh tế mà còn vì yếu tố chính trị cùng thực tại khó chối cãi – giới trọc phú đã soạn chỗ tháo chạy nước ngoài – nơi mà họ đã chuẩn bị từ nhiều năm về trước bằng số tiền đô la Mỹ đổ ra mỗi năm. Từ đâu mà giới trọc phú có hàng tỷ đô la như vậy? Lẽ nào Bộ Chính trị và nội các Chính phủ không hề hay biết?

[1] https://thanhnien.vn/them-240000-ti-dong-tin-dung-duoc-bom-ra-nen-kinh-te-post1529782.html

[2] https://vietnamnet.vn/bom-240-000-ty-dong-vao-nen-kinh-te-co-lam-tan-bang-bat-dong-san-2089846.html

[3] https://nld.com.vn/kinh-te/tp-hcm-nguy-co-cat-lo-xa-hang-bat-dong-san-20221022144910341.htm

[4] https://vietnamnet.vn/nguoi-viet-chi-3-ty-usd-mua-nha-o-my-nguon-luc-chay-mau-386316.html