Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 1)

nguyenngocgia’s blog

Báo Vietnamfinance ra ngày 29 tháng Mười Một năm 2022 có bài “Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán 65 triệu/m2 mới có lãi” [1]. Trong đó cho biết, nhiều chủ dự án than phiền giảm giá là điều vô cùng khó khăn, bởi chi phí đầu vô leo thang rất cao. Kèm theo đó, họ cho rằng nên “tháo điểm nghẽn pháp luật và thủ tục pháp lý” như là một giải pháp căn bản để cứu thị trường BĐS.

Như đã trình bày trong bài “Không thể cứu thị trường Bất Động Sản”, không có một biện pháp nào có thể giải quyết tận nguồn cội, về thế bế tắc của thị trường BĐS, bởi 2 yếu tố quan trọng:

1.Văn hóa nông nghiệp lạc hậu của Việt Nam đã chi phối toàn diện và mạnh mẽ thị trường BĐS trong nhiều năm qua.

2.Phân khúc sản phẩm sai từ đầu, bởi toàn hàng xa xỉ, nhằm vẽ ra “thiên đường sống” cho khách hàng mà loại khách hàng này, vốn chiếm tỉ lệ không quá 5% dân số trên toàn cõi Việt Nam. Tất cả thành phần trung lưu và thu nhập thấp đều bị loại ra khỏi “rổ hàng hóa” của các chủ đầu tư.

Không cần phải đòi bán giá 65 triệu đồng/m2 như bài báo đề cập mà chỉ cần hai chủ đầu tư cỡ lớn (như: Vingroup và Novaland) cùng thử nghiệm một giải pháp: Chọn ra một vài khu gần như đã xong cơ sở hạ tầng (đối với đất nền các loại) và hoàn thiện xong phần thô của (căn nhà – căn hộ – biệt thự) rồi đăng thông báo rộng rãi trên mọi phương tiện thông tin đại chúng với nội dung:

1. Công ty chúng tôi, kể từ ngày … tháng … năm … đến ngày … tháng … năm… CHO ĐỂ Ở (ví dụ) 5.000 căn hộ tại… (địa chỉ dự án),  1.000 căn nhà (3- 4 tầng) tại… (địa chỉ dự án), 500 căn biệt thự (300 – 400m2) tại… (địa chỉ dự án), 2.000 mảnh đất (từ 100m2 trở lên) tại… (địa chỉ dự án). Quý khách nào có nhu cầu Ở THẬT SỰ hãy đăng ký.

2. Khi đến đăng ký, vui lòng chứng minh việc hoàn thiện căn hộ – căn nhà – biệt thự trong 6 tháng. Đối với đất nền, thời gian xây dựng và hoàn thiện là 15 tháng. Kèm theo đó, đối với căn hộ: đặt cọc 100 triệu/căn. Nhà phố: đặt cọc 200 triệu/căn. Biệt thự: đặt cọc 500 triệu/căn. Đất nền: đặt cọc 300 triệu/căn. Số tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả, sau 60 ngày, kể từ khi quý khách đã dọn vào ở. Trong trường hợp, quý khách đã đăng ký mà bỏ, hoặc không thực hiện đúng cam kết như đã nêu, số tiền cọc sẽ không được hoàn lại.

Có lẽ, giải pháp mang tính thử nghiệm nói trên sẽ bị các chủ đầu tư BĐS cho là điên rồ. Nhưng họ có biết rằng, khi chỉ cần vô Google và gõ “hàng ngàn căn hộ bỏ hoang” [2] với kết quả hơn 5.000.000 và “hàng ngàn biệt thự bỏ hoang” [3] cũng hiện ra ngay lập tức hơn 11.000.000 kết quả. Nếu chưa thỏa mãn, hãy gõ tiếp “hàng ngàn mảnh đất vàng bỏ hoang” cũng tìm ra gần 8.000.000 kết quả [4]. Giả như 2 chủ đầu tư cỡ lớn nói trên dám đánh ván bài đã nêu, thì họ sẽ rút ra bài học gì?

– Cam đoan không có một người dân trung lưu và thu nhập thấp nào đăng ký. Lý do? Bởi thành phần này chiếm hơn 85% dân số trong xã hội. Hiện tình kinh tế vô cùng khó khăn, với thực trạng người làm công ăn lương và giới công nhân – tiểu thương đang rất chật vật, vì thu nhập giảm và thất nghiệp ngày càng đông đúc. Họ còn đang đương đầu với từng bữa ăn – từng đồng học phí đóng cho con và nhiều chi phí khác như: chữa bịnh, đi lại … Thành phần thu nhập thấp và trung lưu làm sao có đủ 100 triệu để đặt cọc và tiền đâu để họ hoàn thiện căn nhà mà chí ít cũng tốn vài trăm triệu nữa mới ở được?

– Cam đoan thành phần giàu có càng không đăng ký. Tại sao? Bởi thành phần trọc phú này hầu hết họ cũng có vài căn hộ – biệt thự – nhà phố – mảnh đất (mà những sản phẩm này đang muốn bán ra nhưng gần như không có người mua trong tình hình hiện nay). Thử hỏi, giới trọc phú nhận thêm làm gì, trong khi họ không thể phân thân ra để ở? Vả lại, ở những nơi vẽ vời gọi là “khu đô thị mới” , “thành phố đáng sống”, “khu nghĩ dưỡng tuyệt vời”, vốn rất màu mè hoa lá hẹ của các chủ đầu tư, người chủ nhà còn phải bỏ ra dịch vụ phí hàng tháng cho: bảo vệ (khu gọi là compound – biệt lập), chăm sóc vườn hoa cây cảnh, thang máy, giữ xe, thắp sáng công cộng, bảo trì – vệ sinh cho hồ bơi công cộng và nhiều tiện ích kèm theo.

Tại sao chữ “BỎ HOANG” lan tràn trên Google mà bất cứ ai cũng tìm ra nhưng thị trường BĐS vẫn nóng bỏng trong nhiều năm về trước, cùng với thị trường chứng khoán (của các chủ đầu tư BĐS) – trái phiếu (của các chủ đầu tư BĐS) vẫn hấp dẫn và hút hàng trăm ngàn tỷ đồng của xã hội? Câu trả lời: Hậu quả bắt tạm giam Trịnh Văn Quyết, Đỗ Anh Dũng, Trương Mỹ Lan và nhiều “tên tuổi” khác với tội danh “lừa đảo”.

Báo VTC ra ngày 2 tháng Mười Hai năm 2022 cho biết [5]: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị nới room tín dụng thêm 1% với hơn 100.000 tỷ đồng trong 36 ngày tới, nhằm dành để giải cứu thị trường này. Đáp ứng lời cầu cứu này, báo Tuổi Trẻ ra ngày 5 tháng Mười Hai năm 2022 đưa tin [6]: Nới room tín dụng 1,5% – 2% cho toàn hệ thống ngân hàng. Song le, báo Lao Động phát hành ngày 5 tháng Mười Hai năm 2022 tiếp tục cho hay: Lãi suất huy động lên đến 10% cho kỳ hạn 12 tháng, nhằm thu hút tiền trong dân cư (nhằm phục vụ cho sản xuất hay BĐS?). Dù là phục vụ cho ngành hàng nào, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục phải tăng cao là điều cầm chắc trong tay. Huống chi, ngành hàng BĐS đang hoàn toàn bất động đậy, giờ đây lại tiếp tục chịu cú sốc quá lớn về lãi suất cho vay – Cho nên, nới room tín dụng lên tới gần cả tỷ đô la Mỹ, càng tự đẩy ngành BĐS đi vào… cõi chết – chết đứng mà không còn đường thoát nào hết.

Hiện trạng thị trường BĐS tựa như một chú trăn khổng lồ, đang tự nhai chính đuôi của nó và giờ đây, nó đã nhai đến hơn nửa thân trăn. Rất tiếc! Chú trăn khổng lồ tham ăn không hề hay biết.

Tất cả các giải pháp được nhiều người đưa ra để giải cứu BĐS trong suốt cả tháng qua, chỉ đơn thuần là KỸ THUẬT – Không tài nào cứu nổi một thị trường dựa trên nền văn hóa nông nghiệp lạc hậu – pháp luật tùy tiện – quy hoạch bát nháo – khuất tất trong việc sử dụng đất và đặc biệt, SAI TỪ ĐẦU về phân khúc sản phẩm, trong một xứ sở mà người nghèo khổ cơ hàn đang chiếm quá nhiều…

(Còn nữa)

[1] https://vietnamfinance.vn/neu-mua-lai-du-an-de-trien-khai-phai-ban-gia-6…

[2] https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+c…

[3] https://www.google.com/search?q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+bi%E1%BB%87t+th%E1%B…

[4] https://www.google.com/search?q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+m%E1%BA%A3nh+%C4%91%…

[5] https://vtc.vn/kien-nghi-bom-hon-100-000-ty-dong-tin-dung-truoc-tet-ar71…

[6] https://tuoitre.vn/noi-room-tin-dung-them-1-5-2-cho-toan-he-thong-ngan-h…

[7] https://laodong.vn/tien-te-dau-tu/3-ngan-hang-co-lai-suat-tiet-kiem-tu-1…