Tin buồn nhà đất. Mua hay đợi?

Nguyễn Việt Nam

Bài này Nam viết chủ yếu dành cho những người có nhu cầu mua nhà. Câu hỏi đặt ra là chúng ta có nên mua nhà trong thời gian này hoặc thời gian tới không? Và giá cả sẽ thế nào? Mua sao để không phải bị hớ? Nam sẽ phân tích thị trường nhà đất trong thời gian tới để xem chúng ta có nên mua hay không nhé.

1) Siết tín dụng:

Ngân hàng sẽ thu hẹp nguồn vốn bơm cho thị trường bất động sản. Đây là việc bắt buộc phải làm. Nếu càng bơm, càng thúc để kích cầu khiến giá nhà đất tăng vọt, thừa mứa quỹ căn sẽ tạo ra bóng bóng, tồn kho. Tài chính của khách hàng chỉ có vậy. Càng tạo sóng, càng đẩy giá nhà đất thì càng chỉ khiến quỹ căn, quỹ đất tồn trong giới đầu cơ và nằm chết trong quỹ căn của chủ đầu tư vì nó vượt xa khả năng chi trả của khách hàng có nhu cầu thực sự. Thành ra bài toán giải quyết vấn đề tồn đọng là khó có thể tìm được lời giải đáp.

2) Nợ xấu ngân hàng:

Hiện tại nợ ngân hàng của bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ của các ngân hàng (nghĩa là ngân hàng có 1000 tỷ tiền nợ ngoài thị trường thì có 100 tỷ là bên bất động sản nợ). Tuy nhiên đây là con số ma bởi vì vay nợ bất động sản còn núp bóng dưới vay tiêu dùng nên con số này theo ước tính là trên 20% tổng dư nợ ngân hàng trên toàn nền kinh tế. Mà nợ xấu tại các ngân hàng thì lại chiếm tỉ trọng đến 80-90% là từ bên bất động sản. Vậy nghĩa là khoảng 15-18% tổng dư nợ của ngân hàng ở lĩnh vực bất động sản là nợ xấu (rất khó đòi và có nguy cơ mất vốn). Cộng thêm kỳ hạn hồi trả nợ xấu cuối 2018 và 2019 từ các công ty nắm giữ nợ xấu sẽ khiến nợ xấu ngân hàng tăng mạnh. Và việc giải quyết nợ xấu này đang lâm vào bế tắc và chưa có giải pháp khả thi nào được đưa ra. Điều này tác động rất mạnh đến thị trường vốn bất động sản và kể cả ngân hàng cũng có nguy cơ khủng hoảng tài chính. Nếu ông nào mà vô phúc đã mua nhà hay sẽ mua nhầm phải các dự án đang cầm cố này thì vui lắm. Chính vì vậy ta mới đi đến khoản sau là:

3) Tăng lãi suất tiền gửi:

Thời gian gần đây các ngân hàng đang đua nhau tăng lãi suất tiền gửi mà nguyên nhân được lý giải rằng để huy động vốn, đáp ứng nhu cầu vay vốn cuối năm cũng như cho đầu năm tiếp theo. Nhưng Nam cho rằng đó chỉ là một phần nguyên nhân tất yếu. Còn một số nguyên nhân nữa là huy động vốn để đập vào cái khoản thâm hụt vốn do nợ xấu gây ra. Tiếp nữa là hút tiền của dân là giảm khả năng, nhu cầu tích trữ vàng và ngoại tệ của dân nhằm chống đô la hóa nền kinh tế (chiêu này rất thâm độc, mọi người nên cảnh giác và giữ chặt usd trong két cũng như cân nhắc là bỏ tiền vào ngân hàng lỡ có chuyện gì thì đòi ai, cãi ghẻ đến bao giờ?) Động thái tăng lãi suất này gây ảnh hưởng rất nghiêm trọng lên lĩnh vực bất động sản. Nó sẽ làm gia tăng áp lực nợ nần cho các chủ đầu tư, từ đó kéo giá nhà lên cao cũng như khác hàng sẽ phải trả nhiều tiền lãi hơn khi vay để mua nhà. Đã phải mua nhà giá đắt lại còn chịu lãi cao thì thiệt gấp đôi còn gì.

Nhìn tổng thể ba mặt trên thì có thể thấy giá nhà sang năm xảy ra hai trường hợp:

Một là tiếp tục tăng giá, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục huy động vốn bằng các kênh khác để bơm tiếp vào thị trường. Điều này lại càng khiến tình trạng tồn đọng gia tăng và bong bóng lại càng tăng.

Hai là bán tháo, phá giá nhằm, cắt lỗ nhằm mục đích thu hồi vốn và cầm chừng hoạt động.

Nhưng khả năng này sẽ ít xảy ra và nếu có xảy ra thì chỉ ở những chủ đầu tư có vốn ngắn hạn hoặc vốn xoay vòng ít mà thôi. Vậy nên kịch bản 2019 vẫn cứ là giá nhà đất tăng. Chúng ta vẫn cứ chưa mua được và lại càng không nên mua. Mua là thiệt lắm đó. Còn mấy ông đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ chắc họ biết cả, đầu toàn sỏi mà. Đừng có thấy tăng mà lún sâu, ôm chặt rồi biến mình thành kẻ cuối cùng. Đó, chuyện chỉ có vậy thôi./.